Logement & immobilier

Les 10 étapes nécessaires à un achat immobilier réussi en Israël

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Acheter un bien immobilier en Israël est une veritable aventure, et il existe des règles bien précises pour que cette belle histoire ne tourne pas au cauchemar.

1/ Je me fais une 1ere idée du marché immobilier local

Les prix des appartements en Israël et en particulier à Jérusalem ou à Tel Aviv ne sont pas les prix français. Il ne s’agit pas seulement de notion de force ou non de l’euro ou du dollar face au shekel mais tout simplement d’un marche où l’offre immobilière est largement inferieure à la demande et ou donc il existe une bulle sécurisée mais très chère.

Pour exemple, Jérusalem, 155.000 appartements d’habitation en tout, soit largement moins que le besoin local (800.000 habitants) et la demande internationale. Pour comparaison, a Marseille, on dispose de 450.000 logements pour 1.000.000 habitants.

Un premier moyen de se faire une idée sans perdre trop de temps est simplement de consulter des petites annonces immobilières sur des journaux ou sur internet. Même si effectivement le prix de vente d’un bien en Israël n’est pas exactement celui demande, il n’en est pas si loin. Compter maximum 10% de moins même si vous êtes un négociateur hors pair.

2/ J’établis mon budget en étant réaliste et je vérifie mes capacités d’emprunt

Lors d’un achat immobilier, en Israël comme ailleurs, il faut tenir compte de frais qui viennent s’ajouter au prix de l’appartement que l’on acquiert. Ce sont :

  • les frais d’agence 2% + TVA (17%),
  • les frais d’avocat 1% + TVA,
  • la taxe d’acquisition (8% pour un touriste),
  • les éventuels travaux (environ 800$/m2 pour une rénovation totale du sol au plafond).

Il est donc important de savoir de quelle enveloppe on dispose au départ en raclant tous les fonds de tiroirs, et de combien on peut éventuellement disposer en complétant par un emprunt hypothécaire local en fonction de ses revenus et de ses capacités de remboursement. On peut raisonnablement penser que si l’on peut rembourser 500 shekels par mois, alors on peut emprunter 100.000nis sur 20 ans. Ceci dit, il ne faut pas oublier que le prêt immobilier en Israël est plafonné à 50% de la valeur du bien acheté.

Exemple: je dispose de 250.000 euros, soit 1.000.000 shekels, et je peux rembourser 4000 shekels par mois par le loyer que je pourrai recevoir du bien que j’achète (ou que je suis prêt a payer par mois si j’y vis moi-même), donc je peux emprunter 800.000 shekels, je dispose donc de 1.800.000shekels pour mon acquisition.

Il faut donc que 1.800.000 shekels = prix appartement + frais agence + frais avocat + taxe acquisition + simple coup de peinture, donc que le prix de l’appartement ne dépasse pas 1.600.000 shekels.

En effet 1.600.000NIS + 37.000 agence + 18.000 avocat + 128.000 taxe acquisition = 1.783.000 NIS ce qui laisse 17.000NIS pour coup de peinture et faux frais (expertise, frais d’ouverture de dossier bancaire, …)

Fort de ce budget clairement établi, il faut donc bien souvent réduire ses prétentions et s’atteler a une véritable définition de ses besoins, en établissant des priorités.

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Vous, moi, riche, pauvre, grand ou petit, on rêve tous d’une grande maison avec jardin, terrasse, belle souccah, grand séjour, belles chambres, plusieurs salles de bains, cave, parking et pourquoi pas piscine et tennis, évidemment dans une construction récente avec ascenseur et salle de sport, mais à Jérusalem tout cela ne cadre pas avec une enveloppe de 1.600.000 shekels. Dans de nombreuses villes de France oui, même des villas, mais ici c’est définitivement non.

Donc, puisque je ne peux pas avoir tout ca, j’ai 2 solutions:

  • qu’est ce que j’ai pour 1.600.000 shekels à Rehavia à côté de chez mes copains qui ont acheté il y a déjà plusieurs années (et donc beaucoup moins cher)? et là, c’est la déprime!
  • Ou bien, ok, finalement j’ai réellement besoin d’un 2 pièces en centre ville dans un immeuble convenable, ou d’un 3 pièces à Baka dans un immeuble en crépi (qui va monter à 5 ans), ou bien d’un 3 pièces à Har Homa dans un bel immeuble (mais qui ne montera pas) avec cave et parking et ascenseur, ou bien … tant pis, je râle, je m’énerve et je n’achète encore pas… et ca monte encore et je pourrai encore moins acheter dans 2 ans… donc j’apprends le compromis.

Là encore, maintenant que j’ai compris comment ca marche, je re-regarde si je peux essayer d’améliorer mon apport personnel et je me lance.

Maintenant, rassurez vous, ne croyez pas que pour les plus riches c’est plus simple !

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Si je dispose de 500.000 euros de départ, je dois en plus assumer la déconvenue que pour ce prix la en France j’aurais un petit pavillon ! 500.000 euros d’apport c’est certes souvent les économies de toute une vie mais c’est 2.100.000 shekels, donc un achat de 1.850.000 shekels si on ne fait pas d’emprunt, et de 2.700.000 avec emprunt, donc on n’est toujours pas dans le luxe. On est juste dans le prix d’un 3 pièces normal dans un quartier convenable.

Au delà d’un million d’euros on peut commencer à envisager une vraie terrasse dans un beau quartier avec un ascenseur et une cave.

3/ Je définis donc sobrement mes besoins

Qu’est ce qui est le plus important pour moi? Et surtout, qu’est ce que je suis prêt à mettre en second?

L’emplacement ? Par rapport à quoi ou à qui? L’environnement religieux? Les écoles? La desserte par les bus?

Le nombre de pièces ? La surface de l’appartement? Car on peut avoir des pièces minuscules, ca n’est pas toujours significatif!

L’ascenseur ? Combien d’étages je pourrais bien accepter de monter s’il n’y a pas d’ascenseur? Je pourrais peut être me faire livrer mes courses, ca se fait ici?

L’ensoleillement ? Le balcon? Le calme? ?? Le parking? Une cave peut-être?

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Quand j’ai une idée approximative de ce qui m’est essentiel et ce qui me serait agréable, alors je suis presque prêt.

4/ Je me protège : je prends contact avec un ou plusieurs avocats.

Ici, pas de notaire, c’est mon avocat qui protégera mes droits lors de mon achat.

Donc il est important de choisir un avocat qui fait des contrats immobiliers au quotidien, qui soit bien implanté dans la ville ou j’achète comme ça il aura plus de facilites pour vérifier si le bien que je souhaite acquérir est bien enregistre au cadastre, en règle et « cacher », pas forcement un avocat d’affaires international!,

Le montant des honoraires de l’avocat compte, certes, mais l’essentiel c’est la confiance qu’on peut lui accorder. Ce n’est pas le moment de lésiner !

5/ Je prends contact avec une agence immobilière et je visite

Pas 3 mois avant, ca ne sert a rien, mais seulement 10 jours avant, car sinon je risque de m’amouracher d’un bien qui sera déjà vendu avant même que je n’arrive. Et après ce sera vraiment difficile d’apprécier autre chose!

Real Estate Agent

Je donne bien mes critères à l’agent immobilier mais j’accepte de voir un peu plus large, car le bien idéal n’existe pas. Même si je me lançais dans une construction, cela ne sortirait pas conforme, donc la je n’oublie pas que je dois essayer non pas de trouver le bien idéal mais celui qui me correspond le plus parmi les biens sur le marche a ce moment même.

Et la, je commence mes visites. L’idéal est de concentrer les visites sur maximum 2 semaines car ainsi je peux être sur de comparer des biens en temps réel et de ne rien rater. Je visite aux heures de lumière du jour et de bruit extérieur pour me faire une véritable idée de l’ensoleillement et du calme de ce que je visite. Je prends des notes et je procède a une véritable sélection sans rien rater des biens qui peuvent me correspondre.

Evidemment, je ne signe que des bons de visites que je comprends entièrement (de préférence en français).

6/ Je négocie

J’ai trouvé, youpi! Je commence par demander a vérifier les éléments immatériels du bien: inscription au cadastre, feuille d imposition locale, ..et évidemment je demande à mon avocat de vérifier que tout est a priori « casher », que si des parties ont été ajoutées, cela a bien été fait avec un permis de construire et donc je peux commencer a me projeter dans cet appartement.

Statuts

Pour la négociation, il est important de démarrer raisonnablement, avec tact et mesure. Fréquents sont les vendeurs qui se vexent suite a une offre qu’ils jugent indigne de leur bien et ne donnent donc pas suite, alors que l’acheteur était en réalité disposer a payer davantage.

Je vérifie quels sont, en dehors du prix, les éléments qui me sont importants: la date d’emménagement, les dates de paiement,…car tous ces éléments peuvent être déterminants dans ma négociation, et je demande à la banque un accord de principe pour mon prêt immobilier.

7/ Je crève de peur, j’hésite !

j’ai boucle le prix, les conditions de paiement et la date de remise des clés, j’ai obtenu mon accord de prêt, je garde un œil sur le marche et je laisse soigneusement travailler mon avocat. Evidemment je fais passer l’expert pour être sûr que la banque me prêtera bien sur la base du prix que je m’apprête à payer et non sur une estimation trop basse. Pendant ce temps je travaille soigneusement mon plan de financement et je vérifie que mon échéancier de paiements coïncide avec mes disponibilités.

A ce stade, il est très fréquent de se reposer tout un tas de questions et même d’être a la limite de se « dégonfler »: pourquoi si cher, pourquoi ici, pourquoi seulement 3 pièces, … c’est naturel et normal. Il ne s’agit pas d’acheter une paire de chaussettes mais bien d’un énorme investissement, et en plus d’un énorme compromis! C’est normal et je me calme!

8/ Je signe l’acte de vente

Environ une semaine plus tard, je signe mon contrat d’achat et je paye 20% du total au moins, plus l’agence et l’avocat, et je provisionne mon compte pour pouvoir payer la taxe d’acquisition.

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J’ai bien conscience que ce que je signe n’est pas un simple compromis qu’il est possible d’annuler mais qu’il s’agit bien de l’acte définitif de vente. Peu importe au vendeur que j’ai l’argent ou non, que j’obtienne mon emprunt ou non, et que j ai des travaux a faire, tout ce qui n’a pas été précisé avant signature et inscrit sur le contrat n’est plus ajoutable ni modifiable. Mon avocat a inscrit une mention au cadastre indiquant que je suis l’acquéreur en cours et que mon vendeur ne peut donc plus vendre a qui que ce soit d’autre sans mon consentement, je suis donc protégé.

9/ Je cours à la banque

avec mon contrat signé et je commence le marathon de l’emprunt hypothécaire: une multitude de documents a fournir (déclarations de revenus, bulletins de salaires, relèves bancaires, justificatifs d’état civil,..). Et la, je me débrouille pour faire en sorte que mes virements soient bien effectués aux dates convenues avec mon vendeur.

En effet, en cas de retard significatif, le vendeur peut exiger des pénalités de retard, voire même casser la vente en me facturant des indemnités conséquentes pour non respect du contrat.

10/ Je rentre chez moi !

J’ai effectue le dernier versement, je récupère enfin les clés de chez moi, je peux enfin ouvrir le champagne ! Plus qu’à faire les changements de noms auprès de la mairie pour la taxe d’habitation, et des sociétés d’eau, gaz et électricité et je pourrai enfin poser mes mezouzot et faire une hanouccat bayt.

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La course est terminée, j’ai enfin mon coin de paradis sur terre et j’ai bien conscience que j’ai réussi une belle aventure. C’est un beau roman qui commence chez moi et sur ma terre, en Israël. Je peux être fier de moi, car jusqu’à il n’y a pas si longtemps c’était encore un rêve, alors qu’aujourd’hui j’en ai fait une réalité concrète, j’ai ramé, j’ai galéré, j’ai failli craquer, mais j’ai enfin réalisé mon projet!

Déborah
Jérusalem Immobilier
Tél. Israël: (972)2 6786595
www.jerusalemimmobilier.com

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