Logement & immobilier

Les 17 clés indispensables pour décoder une annonce immobilière en Israël

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Qui ne se souvient pas du sketch irrésistible de Patrick Timsit sur les petites annonces immobilières, « Coquet studio très ensoleillé dans immeuble bourgeois » qui désignait en fait une minable chambre de bonne sous les toits au 7e étage sans ascenseur dans un vieil immeuble pourri !

Si cela nous fait effectivement beaucoup rire dans le cadre d’un sketch, cela nous fait malheureusement perdre beaucoup de temps et d’énergie lorsqu’ on regarde des annonces immobilières alléchantes qui présentent en réalité des appartements quelquefois peu dignes de ce nom et très souvent très loin de l’appartement de nos rêves .

C est pourquoi un petit lexique de décodage de l’annonce immobilière est très utile, encore plus en Israël qu’en France !

Annonce immobilière en Israël: 17 clés pour s’y retrouver

1 / La surface du bien

Il faut savoir qu’en Israël les mètres carrés sont bien loin de ceux de la loi Carrez française !  Si à Paris, 80m2 correspondent à 80 mètres carrés sur lesquels on peut marcher en se tenant bien droit debout, sans tenir compte des placards et balcons, ici il en va tout différemment, et évidemment le chiffre généralement indiqué dans les annonces est le plus élevé dans la panoplie habituelle des chiffres rencontrés en Israël :

  • le chiffre indiqué au cadastre israélien (correspondant le plus souvent à celui de la construction déclarée initialement avant d’éventuels compléments de construction),
  • le chiffre figurant sur la feuille de la taxe d’habitation israélienne, ou Arnona ( pas toujours à jour et indiquant la surface complète de l’appartement intégrant tous les murs extérieurs et intérieurs et placards, les balcons couverts et même 20% des surfaces découvertes !),
  • et enfin le chiffre des plus fantaisistes annoncé par le vendeur du bien immobilier.
  • Et s’il s’agit d’un appartement dans un immeuble neuf, le chiffre indiqué par le promoteur, intégrant lui non seulement la surface de l’appartement tous murs (extérieurs et intérieurs et placards) mais aussi une partie des parties communes et quelquefois même les terrasses (évidemment aussi avec les murets extérieurs !).

Il est donc prudent de demander à l’auteur de l’annonce immobilière de quelle surface il s’agit, et pour ne pas être déçu, d’enlever près de 17% à la surface prise en compte pour le calcul de la taxe d’habitation pour revenir à peu près à nos chers mètres carrés français.

2/ Le nombre de pièces

En Israël, un « 3 pièces » correspond non pas à un salon plus 3 chambres à coucher mais à un séjour (souvent incluant la cuisine) et 2 chambres à coucher.

3/ La cuisine américaine

Le terme cuisine américaine indique justement que la cuisine a été intégrée dans une partie du séjour. Elle est donc souvent sans fenêtre et très fréquemment, sa place initiale a été transformée en chambre à coucher.

4/ La suite parentale

Dans l’annonce immobilière en Israël, suite parentale désigne une chambre à coucher avec une salle d’eau attenante, même si elle est très petite.

5 / L’appartement rénové

Dans notre agence immobilière nous avons appris à nommer plusieurs types de “rénovations”.

Rénové pour un israélien, c’est une opération de maquillage (« cosmetica » selon l’expression locale), qui consiste à repeindre, réparer les petits défauts qui se voient et éventuellement transformer un 3 pièces en 4 pièces grâce à la pose rapide d’un mur en Placoplatre.

Pour une véritable rénovation du bien immobilier, on indiquera souvent rénové par un architecte.

6/ Le grand potentiel

Cette expression très commune indique un appartement en piteux état qui nécessite généralement une rénovation complète du sol au plafond.

7/ Le balcon

Dans l’annonce immobilière, balcon – en hébreu « mirpesset » – peut indiquer aussi bien une vraie terrasse qu’une petite pièce dédiée au lave linge /sèche linge. Il est donc fort conseillé de vérifier s’il s’agit d’une buanderie, d’un balcon, d’une véranda ou d’une terrasse éventuellement meme adaptée à la construction d’une souccah !

8 / Le jardin

Curieusement, la présence d’un jardin n’indique pas forcement que le jardin appartient à l’appartement. Une sortie sur jardin peut indiquer un jardin en copropriété, pratique car on peut l’utiliser le plus souvent mais il s’agit évidemment d’un accord précaire avec les voisins.

9/ La vue

Combien de fois nous voyons dans les annonces immobilières « vue sur la vieille ville de Jérusalem» ! Certes mais de tellement loin qu’il faudrait des jumelles pour l’apercevoir à l’horizon ou entre les 2 immeubles d’en face. Là encore, ne rêvons pas tout de suite

10/ L’étage

En Israël, on compte le rez de chaussée comme un étage, aussi un 2e étage correspond à un 1er étage français. Evidemment s’il n’est pas indiqué d’ascenseur dans l’annonce immobilière, c’est qu’il n’y en a pas !

11/ En projet

Qu’il s’agisse d’un projet de construction complète, de l’ajout d’un ascenseur ou d’un projet de Tama 38 (renforcement de l’immeuble contre les tremblements de terre avec agrandissement), cela peut prendre plusieurs années et le terme projet immobilier en Israël peut parfois simplement signifier qu’on en parle.

12/ Proche tramway

Vérifier s’il s’agit d’une station de tramway déjà existante ou là encore en projet !

13/ Proche école

Vérifier évidemment que les fenêtres ne donnent pas sur la cour de l’école, car s’il est agréable de côtoyer la jeunesse israélienne, il l’est beaucoup moins d’entendre tous les jours les cris des élèves pendant les recréations et de gérer les bouchons d’entrées et sorties des écoles dans la rue.

14 / Limite « quartier X » :

Ce terme souvent usité dans les annonces immobilières en Israël, indique que l’appartement se trouve dans un quartier moins chic, parfois même séparé de celui-ci par une route très passante.

15/ Le cottage

Contrairement à la France, un cottage est en Israël un duplex dans une structure de plusieurs appartements en général. C’est à dire qu’il n’y a pas forcément un jardin et qu’il peut se trouver au 2e étage sans ascenseur, et qu’il peut bien sur y avoir des voisins dessus ou dessous, et évidemment des 2 cotés.

16 / Le penthouse

Le Penthouse ne désigne pas, comme en France, un appartement unique au dernier étage d’un immeuble avec 4 expositions et des terrasses de tous cotés, mais simplement un appartement au dernier étage avec terrasse, pas forcément d’ailleurs avec ascenseur.

17/ L’immeuble de prestige

La mention immeuble de prestige de l’annonce immobilière s’accompagne souvent de la présence d’un gardien, d’une piscine,…. Et de charges pouvant atteindre des sommets. Pour information,  à Jérusalem les charges mensuelles d’un appartement peuvent varier de 50 shekels (correspondant juste au nettoyage de la cage d’escalier et à l’électricité correspondante) à plus de 4000 shekels mensuels pour des prestations « de prestige ».

Pour bien décrypter l’annonce immobilière en Israël

Forts de ces clés de décodage certes amusantes mais surtout utiles, armez vous donc de prudence et de patience pour partir à la recherche de votre perle rare, ou bien gagnez du temps et de l’énergie et passez par un agent immobilier fiable qui sélectionnera pour vous les biens correspondant à vos vraies attentes et bien sur à votre budget. Il faudra surement faire des concessions pour faire cadrer attentes et budget, mais au final vous serez toujours gagnant et serein.

Jerusalem Immobilier, nos agents tous diplômés et expérimentés mettront toute leur compétence à votre service pour que votre acquisition soit non seulement une réussite personnelle mais aussi un excellent investissement.

Deborah Hosatte
Jerusalem Immobilier
Tel Israel :02 6 786 595 / Tel France : 04 22 13 05 39
www.jerusalemimmobilier.com

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