Logement & immobilier

Acquisition d’un bien immobilier en Israël : mode d’emploi juridique

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” Tabo”, ” fiscalité pour un nouvel immigrant”, ” earat azaara”…

Vous vous intéressez à l’acquisition d’un bien immobilier en Israël, et vous avez déjà entendu ces mots sans pour autant en comprendre la signification? Cet article vous éclairera surement sur ces notions ainsi que sur le processus de l’achat immobilier en Israël.

Cet article ne traite pas de l’acquisition d’un appartement auprès d’un constructeur. Cet autre sujet pourra faire l’objet d’un article distinct.

1. Remarques sur le droit des contrats israélien

Le droit des contrats en Israël est très largement dominé par le principe la liberté contractuelle entre les parties. De ce fait, chaque clause est négociable.

Si vous souhaitez financer une partie de votre acquisition par le biais d’un emprunt, il est fortement recommandé d’obtenir au préalable un “accord de principe” auprès de votre banque. En effet, le refus de votre banque de vous accompagner dans cet achat ne constitue pas au regard du droit israélien une condition suspensive à la réalisation de votre achat.

Sachez aussi qu’une promesse d’achat vaut achat. Les clauses figurant dans votre promesse d’achat devront être retranscrites à l’identique dans votre contrat d’acquisition. Pour cette raison, ne pas signer cette promesse laissera à votre avocat toute liberté de négocier les clauses du contrat qui protégeront au mieux vos intérêts.

2. J’ai choisi un bien en Israël, et maintenant, que dois-je faire?

Surtout, ne signez rien !

Prenez contact avec votre avocat lequel se mettra en rapport avec le conseil du vendeur. Il est important, avant la signature de tout acte, d’effectuer quelques vérifications préliminaires sur la situation de votre bien.

Il est courant que les biens immobiliers en Israël soient inscrits au cadastre (le fameux “Tabo”), mais il existe également d’autres structures moins connues, étant elles aussi tout à fait légales.

Votre conseil devra également s’adresser aux services compétents afin de s’assurer que le bien n’est pas grevé d’hypothèques ou de saisies. De plus, selon la situation juridique du bien, il sera nécessaire de se faire remettre le règlement de copropriété de l’immeuble, ainsi que le plan de l’appartement afin de s’assurer que le bien que vous avez visité correspond bien à celui qui est enregistré.

Il est également conseillé de se rendre à la mairie afin de vérifier si le bien que vous avez choisi ne fait pas l’objet d’un ordre de démolition pour cause de construction sans autorisation préalable (c’est souvent le cas lorsque le propriétaire fait agrandir son balcon sans obtenir de permis de construire et que cette agrandissement se révèle non conforme).

Le vendeur vous certifie qu’il est le seul à jouir de la propriété du toit de l’immeuble? Parlez-en à votre avocat, il saura de quelle façon vérifier la véracité de cette information.

3. Négociations juridiques entre les parties

Le conseil du vendeur transmet un premier projet du contrat à l’avocat de l’acheteur, les négociations juridiques commencent alors : modalités de paiement, livraison de l’appartement avec ou sans mobilier, indemnités en cas de retard dans les paiements, possibilité de remise des clés avant la date prévue au contrat, paiements anticipés, etc….

4. Exécution du contrat d’acquisition du bien en Israël

Vous venez de signer votre contrat, ou vous avez donné procuration à votre conseil pour signer en votre nom, Mazal tov!

Si votre bien est inscrit au cadastre (“tabo”), il faut vous y rendre au plus vite après la signature des actes afin d’inscrire sur le bien une note préventive en votre faveur. Il s’agit de la fameuse “earat ezaara”. Cette inscription cadastrale protège l’acheteur de toute autre transaction que le vendeur pourrait faire sur ce même bien avec une autre partie, et ce jusqu’à l’accomplissement complet de la transaction, et l’inscription de votre identité au cadastre.

Vous ne serez considéré comme propriétaire de votre bien que lorsque que vous aurez versé au vendeur la totalité du prix de la transaction, et non lors de la signature du contrat. Dès le dernier versement effectué, vous serez donc en droit de recevoir les clés du bien.

5. Quelles sont les taxes à payer aux impôts israéliens lors d’une acquisition ?

– La taxe d’acquisition

à la charge de l’acheteur : son montant dépend de la situation de l’acquéreur (nouvel immigrant, détenteur d’un ou de plusieurs appartements,…).Il s’agit d’un pourcentage du prix de l’acquisition.

– La taxe sur la plus-value à la charge du vendeur :

elle est de 25% du montant de la plus- value. Il existe des exemptions totales ou partielles de cet impôt en fonction de la date à laquelle vous avez acheté votre appartement et celle à laquelle vous le revendez, ainsi qu’en fonction de la situation du vendeur (israélien ou étranger, détenteur d’un ou plusieurs appartements).

Il est obligatoire de faire une déclaration aux impôts en ce sens dans les 40 jours de l’acquisition/ la vente.

Avant de vous lancer dans l’achat ou la vente de votre appartement en Israël, il est conseillé de demander à votre conseil une simulation du calcul de la taxe que vous aurez à régler.

6. Quels sont les frais à prévoir ?

– Les éventuels frais d’agent immobilier

(en général 2% H.T),

– les honoraires d’avocat

( en moyenne entre 0.5% et 2% H.T selon la complexité du dossier, et selon le montage d’un dossier de crédit ou pas);

– Les éventuels travaux que vous effectuerez dans votre bien;

Si vous êtes acquéreur, conservez bien les factures de ces deux postes de dépenses car lors de la vente de votre bien, vous pourrez déduire ces frais dans le calcul de votre plus-value , ce qui minorera donc votre impôt sur la plus-value.

– Frais de traitement ou d’ouverture de dossier

auprès du service concerné (par exemple le “tabo”). Ces frais sont à la charge de l’acquéreur.

– Les dépenses courantes

sont en général à la charge du vendeur jusqu’à la date de la remise des clés, puis à celle de l’acquéreur à partir de cette date.

7. Avez-vous déjà entendu parler de la “Néemanout” ( “fidélité”) ?

La Néemanout est inspirée du système du “trust” anglais. Ce principe n’existe pas en France mais il est en revanche parfaitement légal en Israël, et souvent utilisé par des acquéreurs israéliens ayant une double nationalité, ou par des français ayant fait l’acquisition d’un bien en Israël.

Ce procédé vous permet de faire l’acquisition d’un bien au nom d’un tiers, ou lorsque que le bien a déjà été acheté, de le faire inscrire au nom d’un tiers. Cette vente “fictive” entre le propriétaire et un tiers est exonérée d’impôts.

Cette procédure de “prête nom” est tout à fait sécurisante pour propriétaire du bien. En effet elle fait l’objet d’une déclaration auprès des services fiscaux israéliens dans des conditions strictement encadrées par la loi (rédaction d’un contrat entre les parties, etc…).

Les services fiscaux israéliens sont donc les seuls à connaître l’existence de cet accord entre le propriétaire “réel” du bien et le propriétaire “fictif”.

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