Logement & immobilier

LOUER UN BIEN EN ISRAEL – Recommandations, pièges à éviter, comment négocier

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Les contrats de location protègent d’avantage le bailleur que le locataire, et il est d’ailleurs stipulé dans la plupart de ceux-ci que le locataire a connaissance du fait que ce contrat n’entre pas dans le cadre de la “loi de protection des locataires”.

Cette clause est tout à fait légale et justifie d’autant plus la nécessité d’une bonne compréhension de ce contrat.

 

Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour la recherche du bien, sachez qu’il est d’usage de reverser à cette dernière l’équivalent d’un mois de loyer + la T.V.A. (18%).

 

La loi interdit aux agents immobiliers de rédiger ou de transmettre un quelconque contrat.

 

1. L’identité des parties:

 

Vérifiez bien que la personne qui signe le contrat est bien celle qui apparaît en qualité de propriétaire en tête du contrat, ou le cas échéant une personne ayant reçu procuration pour la représenter (comme par exemple son avocat).

 

* Comment vérifier ? Au moment de la signature demandez à voir la carte d’identité de la personne qui signe et vérifiez si le nom et le numéro d’identité sont identiques à ceux figurant sur votre contrat. Si c’est un représentant du propriétaire qui signe, demandez une copie de la procuration en vertu de laquelle il dit avoir pouvoir pour agir.

 

2. La période de la location :

 

Dans les contrats standards, la durée de la location est en général d’un an.

 

Il est courant d’ajouter une clause proposant au locataire l’option de prolonger son contrat d’une année supplémentaire sous certaines conditions (respect de toutes les clauses du contrat, augmentation du loyer de X% …). Cette option est l’une des rares clauses laissant au seul locataire la possibilité de choisir.

 

* Est-il possible de quitter l’appartement avant le terme du contrat? En principe, non (sauf clause contraire). Il est d’ailleurs souvent stipulé que le locataire s’engage à payer tous les loyers jusqu’à la fin de la période prévue au contrat, et ce même s’il a quitté les lieux. Il est cependant possible d’ajouter une clause prévoyant qu’en cas de départ anticipé du locataire, il incombe à celui-ci de trouver une personne qui le remplacera et qui se substituera à lui dans toutes ses obligations contractuelles jusqu’à la fin de la période de location. Le propriétaire n’étant quant à lui en droit de s’opposer à ce “locataire de substitution” que pour des raisons objectives et rationnelles. Il est préférable que cette clause soit rédigée par un avocat qui saura protéger au mieux les intérêts de son client.

 

3. La répartition des charges :

 

Outre le paiement des loyers, le locataire doit s’acquitter du paiement des charges suivantes : eau, électricité, gaz, taxe d’habitation (“arnona”) à payer tous les deux mois auprès de la mairie, et frais d’entretien de l’immeuble (“vaad bait”). Les grosses réparations et travaux d’entretien incombent quant à eux au propriétaire (réparation d’un climatiseur, fuite d’eau…).

 

* Existe-t-il des contrats avec un “loyer toutes charges incluses” ? Oui. Dans ce cas, il est fortement conseillé au locataire de se renseigner sur le coût de chaque poste de charge (pour la taxe d’habitation se renseigner auprès de la mairie, pour les frais d’entretien de l’immeuble auprès du syndic etc.…), d’y ajouter le prix moyen d’un loyer pour ce type de bien, afin de vérifier que cette somme totale correspond à peu prés au montant du “loyer toutes charges incluses”.

 

4. Les garanties exigées par le propriétaire :

 

Les garanties qu’il est de courant d’exiger d’un locataire sont les suivantes :

 

(en général, les propriétaires demandent entre 3 et 5 des garanties figurant ci-dessous).

 

– 12 chèques pour le loyer : la remise de 12 chèques dont un sera porté à l’encaissement chaque mois

 

* Il s’agit donc de chèques anti-datés ? Oui, ce procédé est tout à fait légal au regard du droit israélien.

 

– 4 chèques signés, sans montant et non datés : à l’ordre de la mairie / de la compagnie d’électricité / du syndic / et de la compagnie de l’eau.

 

* Pourquoi ? En cas de non paiement de l’une de ces charges incombant au locataire, le créancier se retournera contre le propriétaire du bien lequel pourra s’acquitter de la dette de son locataire en utilisant un de ces chèques sans même solliciter son accord.

 

Un dépôt de garantie : d’un montant équivalent à deux à trois fois le montant du loyer mensuel.

 

* Cette garantie est-elle encaissable? Absolument, le propriétaire encaisse ce chèque (ou récupère des espèces), et restituera cette somme au locataire au terme du contrat, déduction faite des éventuels dommages qu’il aurait causé dans l’appartement. Pour plus de sécurité, il est possible de demander que cette caution soit encaissée sur le compte séquestre de l’avocat du propriétaire.

 

Une garantie bancaire : c’est un engagement de la banque par lequel elle s’oblige à payer au bailleur pour le compte de son client défaillant (le locataire) une somme déterminée.

 

* Comment obtenir ce document? Vous devez vous rendre à votre banque qui vous remettra ce document contre le blocage d’une certaine somme d’argent sur votre compte en banque.

 

Ce document sera ensuite remis au bailleur. N’oubliez surtout pas d’en demander la restitution lorsque vous lui remettrez les clés de l’appartement.

 

Un “shtar hov” : d’un montant équivalent à environ 6 mois de loyer.

 

* Comment est-il encaissable? Uniquement par le biais d’une procédure de recouvrement au tribunal.

 

Des garants : il s’agit d’une ou deux personnes qui se portent caution.

 

* Les garants doivent-il signer le contrat? Tout à fait, ils doivent non seulement parapher chaque page du contrat (ceci atteste qu’ils ont lu et approuvé chaque page de celui-ci) mais aussi signer à la fin du contrat en tant que garants (avec leurs noms et leurs numéros d’identité).

 

5. Fiscalité :

 

Le loyer perçu par le bailleur, s’il dépasse les 5,080 ILS (montant pour l’année 2014, pour les locaux résidentiels), est sous certaines conditions imposable pour lui au titre de l’impôt sur le revenu.

 

6. Quelques petits conseils …

 

Le grand principe en matière de transactions immobilières en Israël est que “tout est négociable”. Il appartient donc au locataire (ou à la personne qui le représente) de faire preuve de force de persuasion et d’habileté dans les négociations.

 

Il est possible par exemple de proposer au locataire de payer le loyer pour toute l’année dès le premier mois de la location contre une réduction du montant du loyer mensuel.

 

De même, le bailleur prévoit souvent une clause obligeant le locataire à faire repeindre l’appartement par un professionnel au terme du contrat. Il s’agit en général d’une dépense conséquente et pas forcément justifiée… à vous de trouver les arguments qui sauront le convaincre de ne pas insérer cette clause.

 

Attention, n’oubliez pas cependant qu’il s’agit de négociations ayant des conséquences sur le plan juridique. Ne prenez pas le risque de négocier si vous maitrisez mal soit la langue, soit la matière… plus encore, les deux.

 

BEATSLAHA !! (“Bonne chance”)

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